Đề xuất sửa đổi nhiều quy định về bảng giá đất, thu hồi đất

Những đề xuất lần này tập trung vào hoàn thiện quy định bảng giá đất, cơ chế điều chỉnh giá đất và bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đây được coi là bước đi quan trọng nhằm khắc phục bất cập, tạo sự linh hoạt, đồng bộ trong quản lý đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội.

Điều chỉnh bảng giá đất theo loại đất, khu vực, vị trí

Trong nhóm nội dung về giá đất, Bộ NN-MT đề xuất sửa đổi Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm/lần và công bố áp dụng từ ngày 1-1 của năm đầu kỳ.

Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có thể quyết định bổ sung bảng giá đất trong năm. Cách làm này nhằm giúp Chính phủ linh hoạt hơn trong điều hành, đồng thời tạo điều kiện cho các địa phương chủ động xử lý các biến động của thị trường đất đai.

Bỏ quy định giá đất cụ thể, bổ sung hệ số điều chỉnh hằng năm

Bộ NN-MT cũng đề xuất sửa đổi Điều 160, theo đó bỏ quy định về giá đất cụ thể. Thay vào đó, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ là công cụ chính, phản ánh tỷ lệ tăng, giảm của giá đất đối với từng loại đất, khu vực, vị trí đã được quy định trong bảng giá đất.

Dự án Khu đô thị Palm Manor - GP.Invest, phường Nông Trang, tỉnh Phú Thọ đang được đẩy mạnh thi công.

Hệ số này sẽ do UBND cấp tỉnh ban hành và áp dụng hằng năm từ ngày 1-1. Trường hợp cần thiết, địa phương có thể sửa đổi, bổ sung trong năm hoặc áp dụng riêng cho từng khu vực. Điều chỉnh này được cho là sẽ tăng tính chủ động, linh hoạt, đồng thời phù hợp hơn với thực tiễn biến động giá đất.

Đối với Điều 161, Bộ đề xuất bỏ các quy định liên quan đến xác định giá đất cụ thể, thay vào đó bổ sung quy định về Hội đồng thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất, giao Chính phủ quy định chi tiết. Theo đồng chí Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ NN-MT, quy định cũ, giá đất cụ thể được xác định trực tiếp trong từng trường hợp, dẫn đến quy trình phức tạp, kéo dài và có nguy cơ chồng chéo, thiếu minh bạch. Bộ đề xuất bỏ các quy định này và thay vào đó bổ sung cơ chế Hội đồng thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất, với nhiệm vụ xây dựng, rà soát và trình Chính phủ ban hành hệ số điều chỉnh áp dụng cho từng loại đất, khu vực. Việc này nhằm bảo đảm sự thống nhất trong quản lý giá đất, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, đồng thời tăng tính khách quan khi áp dụng hệ số thay cho việc xác định giá từng trường hợp cụ thể. Hội đồng sẽ là cơ quan chuyên môn, hoạt động độc lập, qua đó giảm nguy cơ lạm dụng, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Thêm 3 trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng

Đặc biệt, Bộ NN-MT đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (sửa đổi Điều 79).

Một là, thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công khẩn cấp phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics; các dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao và công nghiệp văn hóa. Hai là, trong trường hợp dự án phát triển kinh tế-xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nhưng hết thời hạn thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn mà đã đạt được trên 75% diện tích đất và số lượng người sử dụng đất đồng thuận, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao cho chủ đầu tư. Ba là, bổ sung quy định tạo quỹ đất để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh theo Điều 124 Luật Đất đai năm 2024.

Theo đồng chí Lê Minh Ngân, Thứ trưởng Bộ NN-MT, Luật Đất đai năm 2024 sau gần một năm thực hiện đã góp phần cải cách thủ tục, giải phóng nguồn lực cho phát triển. Tuy nhiên, thực tiễn đặt ra yêu cầu phải tiếp tục điều chỉnh để phù hợp bối cảnh mới, nhất là trong điều kiện triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền. Do đó, Bộ đang tổng hợp, trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10-2025 một số nội dung cần sửa đổi cho phù hợp.

Cụ thể, về quy hoạch, dự thảo tích hợp quy hoạch sử dụng đất vào hệ thống quy hoạch tổng thể, chỉ lập kế hoạch phân bổ chỉ tiêu ở địa phương có quy hoạch đô thị/nông thôn, giúp tránh chồng chéo, nâng cao hiệu quả quản lý. Về giao, cho thuê đất, dự thảo khôi phục nguyên tắc Luật Đất đai năm 2013, cho phép lựa chọn và chuyển đổi giữa hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc hằng năm, tăng tính linh hoạt cho nhà đầu tư. Về giá đất, dự thảo khẳng định nguyên tắc sát giá thị trường, minh bạch, bảo đảm công bằng, đồng thời quy định rõ quyền lợi người dân khi bị thu hồi đất.

Đáng chú ý, ông Đào Trung Chính cho biết, dự thảo bổ sung quy định: Nếu người sử dụng đất đồng ý bàn giao trước, Chủ tịch UBND cấp xã có thể quyết định thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc trước khi hoàn thành bố trí tái định cư. Quy định này nhằm tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, đồng thời bảo đảm quyền lợi người dân.

Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai lần này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn, bảo đảm công bằng giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, đồng thời tạo hành lang pháp lý minh bạch, khả thi hơn trong quản lý, sử dụng đất đai. 

Bài và ảnh: NGUYỄN HỒNG SÁNG