Vì sao giá bất động sản tăng cao? - Bài 1: Bất động sản xác lập mặt bằng giá mới

Ở một số thành phố lớn, căn hộ chung cư phân khúc bình dân, giá dưới 50 triệu đồng/m2 ngày càng vắng bóng trên thị trường. Không chỉ nhà chung cư mà ở hầu khắp phân khúc đều chứng kiến giá tăng cao từ nhà ở riêng lẻ, đất nền đến biệt thự, nhà liền kề tại các dự án BĐS. Đi cùng với đó, khoảng cách giữa thu nhập của người dân và giá nhà ở ngày càng xa.

Hầu khắp phân khúc bất động sản đều tăng giá

Vào cuối năm 2024, anh Đỗ Văn Hải (quận Hoàng Mai, TP Hà Nội) tìm mua một căn hộ chung cư tại khu vực Linh Đàm (quận Hoàng Mai) với mong muốn có chỗ ở ổn định sau nhiều năm thuê trọ. Tuy nhiên, qua tìm hiểu của anh Hải, căn hộ diện tích hơn 50m2, có 2 phòng ngủ, đã được đưa vào sử dụng từ 10 năm trước nhưng mức giá hiện nay đã lên đến gần 3 tỷ đồng. Khoản tiền này gấp đôi so với số tiền gia đình anh tích lũy được. Với hy vọng giá BĐS sẽ hạ nhiệt nhưng đến đầu năm 2025, giá chung cư tiếp tục tăng khiến anh Đỗ Văn Hải phải gác lại giấc mơ an cư.

Một góc khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: DŨNG MINH

Giá BĐS không chỉ tăng tại các dự án đã đưa vào sử dụng mà những dự án bắt đầu gia nhập thị trường cũng xác lập mặt bằng giá mới. Theo anh Bùi Vinh, người môi giới BĐS, mặt bằng giá chung cư mới mở bán hiện nay tại Hà Nội đang neo ở mức cao từ hơn 80 triệu đồng/m2 đến hơn 90 triệu đồng/m2. Một dự án mới mở bán tại quận Hoàng Mai đang chào mức giá hơn 80 triệu đồng/m2. Anh Bùi Vinh cho biết, từ cuối năm 2024 đến nay, nhiều dự án chung cư mở mới tại Hà Nội có mức giá cao, trong khoảng 80 triệu đồng/m2. 

Theo phân loại của Bộ Xây dựng, phân khúc nhà chung cư bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp có giá khoảng từ 45 đến 70 triệu đồng/m2; phân khúc cao cấp có giá khoảng từ 70 đến hơn 100 triệu đồng/m2; phân khúc siêu sang đã xuất hiện ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu đồng/m2. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I-2025, nguồn cung bất động sản có xu hướng tăng với 14 dự án hoàn thành trên cả nước với quy mô khoảng 3.813 căn, bằng 140% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, Hà Nội có 2 dự án, TP Hồ Chí Minh có 5 dự án. Bên cạnh đó, còn có 26 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 15.780 căn, bằng 144% so với quý IV-2024 và bằng 136% so với cùng kỳ năm 2024. Cùng với đó là 59 dự án đủ điều kiện bán nhà với quy mô khoảng 19.760 căn, tăng hơn 55% so với cùng kỳ năm 2024 và 994 dự án đang xây dựng với quy mô khoảng 399.873 căn.

Nguồn cung cải thiện nhưng giá căn hộ chung cư trong quý I-2025 tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng nhìn chung không có nhiều biến động, trong bối cảnh năm 2024, giá chung cư đã liên tục tăng qua các quý. Tại Hà Nội, giá chung cư tại một số dự án, vị trí tăng khoảng 5% so với quý IV-2024. Mức giá chào bán đều hơn 50 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án ở mức 110 triệu đồng/m2. Tại TP Hồ Chí Minh, mức tăng giá chung cư khoảng 3-4% so với quý IV-2024. Bên cạnh đó, giá biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án tiếp tục có xu hướng tăng so với quý IV-2024.

Khoảng cách ngày càng xa giữa giá nhà và thu nhập của người dân

Theo một nghiên cứu của Công ty dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam, trong giai đoạn 2019-2023, giá BĐS tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm và tại TP Hồ Chí Minh là 3%/năm, trong khi thu nhập cá nhân chỉ tăng lần lượt 4% và 3%. Khoảng cách ngày càng lớn này khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết đối với nhiều người dân. Một thị trường BĐS phát triển bền vững thường có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm bình dân và trung cấp. Tuy nhiên, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nguồn cung các loại hình nhà ở này lại đang thiếu hụt nghiêm trọng. 

Đô thị phía Tây Hà Nội nhìn từ trên cao. Ảnh: DŨNG MINH

Ghi nhận của Bộ phận nghiên cứu tại Savills Việt Nam cho thấy, tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, thị trường nhà ở hiện nay thiếu hụt nguồn cung giá hợp lý khi thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024, căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất hoàn toàn. Nếu có thể tiết kiệm 40% thu nhập một tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội, mặt bằng giá cao đang ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Vấn đề của thị trường hiện nay là sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ và vừa túi tiền, nhưng không thể phủ nhận nhu cầu lớn dành cho phân khúc căn hộ giá cao hơn. Khi mặt bằng giá ngày càng cao, những người mua nhà có ngân sách hạn chế sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

GS, TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ và dòng tiền hút vào phân khúc nhà ở cao cấp không chỉ gây hại cho thị trường BĐS mà còn với cả nền kinh tế. Nguồn vốn nằm “chết” ở những căn nhà cao cấp, trong khi khu vực sản xuất hàng hóa, tiêu dùng, cung cấp dịch vụ lại không có vốn để phát triển.

Những yếu tố nào đẩy giá bất động sản lên cao?

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn tăng mạnh, trong khi nguồn cung BĐS, đặc biệt phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội lại khan hiếm trong một thời gian dài, việc tiếp cận sản phẩm khó khăn dẫn đến giá nhà đất vẫn tăng. Bên cạnh đó, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí xây dựng, chi phí nhân công, lãi suất vay, chi phí cho quảng cáo, bán hàng là những chi phí đầu vào chính ảnh hưởng đến giá nhà, đất. Sự tăng đồng bộ của các chi phí này, kết hợp với nguồn cung hạn chế và đầu cơ đã đẩy giá nhà đất lên cao trong thời gian qua, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Phân tích cụ thể hơn về chi phí đầu vào của dự án BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, trước hết, bảng giá đất do Nhà nước công bố tăng so với trước đó khiến giá đất tăng, kéo theo là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng tăng. Đối với nhà chung cư, chi phí về đất chiếm khoảng trên dưới 15%, với dự án nhà phố thấp tầng, chi phí này khoảng 30%, nhà biệt thự khoảng 50%. Bình quân trong khu đô thị, chi phí về đất chiếm khoảng 25-30%. Tiếp theo là chi phí xây dựng, đối với nhà chung cư, chi phí này chiếm khoảng 50% giá thành, còn đối với nhà phố thương mại chiếm khoảng 30% và biệt thự chiếm khoảng 25%. Hiện nay, giá một số loại vật liệu như thép, cát, gạch đều đang tăng. Một chi phí khác là chi phí vốn, lãi vay, thông thường chiếm khoảng 5-7% trong giá thành. Nhưng nếu thủ tục hành chính kéo dài khiến lãi mẹ đẻ lãi con thì có thể lên đến khoảng 10%. Vướng mắc thủ tục hành chính, pháp lý khiến dự án kéo dài cũng tạo gánh nặng cho doanh nghiệp BĐS.

Thạc sĩ Đinh Tiên Hoàng, giảng viên chuyên ngành kinh tế, marketing, Trường Đại học Văn Lang (TP Hồ Chí Minh) cho rằng: Mấu chốt khiến giá nhà ở liên tục tăng và neo ở mức cao có nguyên nhân chính là khan hiếm nguồn cung, chi phí “mềm” vì thủ tục hành chính, gánh chi phí chậm tiến độ, giá đất dự án bị thổi lên quá cao, quỹ đất dự án ngày càng bị giảm... Các chính sách phát triển nhà ở mới của Chính phủ và các địa phương rất đúng đắn, nhưng để tạo hiệu quả, đi vào thực tiễn đòi hỏi nhiều giải pháp, sự đột phá trong hành động quyết liệt, phối hợp đồng bộ của bộ, ngành và chính quyền địa phương.

(còn nữa)

HƯNG SÁNG - KIÊN VIỆT