Cách nào để định giá đất sát với thị trường?

Trong đó, việc làm thế nào để có bảng giá đất sát với giá thị trường nhưng tránh được tình trạng đầu cơ, thổi giá đất là vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm.

Bỏ khung giá đất-điểm mới đột phá trong chính sách đất đai

Đóng góp vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi), các đại biểu bày tỏ, nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp đang đặt niềm tin rất lớn vào Quốc hội trong việc sửa đổi dự án luật lần này, nhằm bảo đảm công khai, minh bạch trong tiếp cận, khai thác nguồn lực đất đai, đưa đất đai trở thành động lực để nước ta thành nước phát triển có thu nhập cao. Đa số đại biểu Quốc hội (ĐBQH) ủng hộ việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường và trao quyền quyết định bảng giá đất hằng năm cho chính quyền địa phương. Theo đại biểu Trần Đình Văn (đoàn Lâm Đồng), quy định bỏ khung giá đất và đề xuất việc UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm như trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là nội dung sửa đổi quan trọng, điểm mới đột phá trong chính sách đất đai, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai.

Dự án đường cao tốc Trung Lương-Mỹ Thuận là dự án phát triển kinh tế xã hội mang tính chiến lược, thuộc diện thu hồi đất để giải phóng mặt bằng. Ảnh: Bảo Linh.

Phân tích kỹ hơn về vấn đề này, một số ý kiến cho biết, theo Luật Đất đai 2013, khung giá đất là mức giá với từng loại đất cụ thể và việc xác định khung giá đất được ban hành định kỳ với kỳ hạn 5 năm. Việc xây dựng khung giá đất nhằm quản lý giá đất trên thị trường, giúp cơ quan quản lý nhà nước có cơ chế kiểm soát bảng giá đất của các địa phương cũng như xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, do khung giá đất chậm được cập nhật, thay đổi gây ra bất cập lớn là tạo ra “cơ chế hai giá đất”, gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất. Một là, giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá Nhà nước ban hành. Thực tế cho thấy, sự chênh lệch rất lớn giữa hai loại giá này gây ra nhiều hệ lụy khác nhau như khiếu kiện kéo dài, tham nhũng, tiêu cực, lãng phí...

Đề xuất hình thành cơ quan độc lập định giá đất

Vấn đề quan trọng nhất là làm sao để định giá đất sát với giá thị trường? Đại biểu Huỳnh Thanh Phương (đoàn Tây Ninh) bày tỏ: "Làm sao để giá đất sát với giá thị trường là một bài toán rất khó. Theo đó, cần phải quy định thật kỹ về tiêu chí, điều kiện, có căn cứ pháp lý, căn cứ thực tiễn để bảo đảm định giá sát với giá thị trường, hạn chế tình trạng “sốt đất ảo”, gây nhiễu loạn thị trường đất đai". Có cùng nỗi băn khoăn, đại biểu Thạch Phước Bình (đoàn Trà Vinh) phân tích, giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày và xuất phát từ nhiều lý do, trong đó có yếu tố cố tình thổi giá. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, sẽ dẫn tới tình trạng bảng giá đất được điều chỉnh liên tục, tạo sự thiếu ổn định và thiếu chắc chắn và chắc chắn sẽ gây ra nhiều tranh cãi. Theo đó, đại biểu đề nghị cần phải làm rõ khái niệm thế nào là phù hợp với giá trị thị trường, phải có tiêu chí định lượng rõ ràng. Đặc biệt, đại biểu đề nghị có một cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh để định giá đất, nhằm tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Dự thảo luật quy định, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1-1 của năm. Phân tích về phương pháp định giá đất, đại biểu Đặng Bích Ngọc (đoàn Hòa Bình) đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định theo hướng cần có tổ chức độc lập và chuyên nghiệp trong việc xây dựng bảng giá đất, bảo đảm công khai, minh bạch, tránh tiêu cực khi xây dựng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất hằng năm.

Cùng quan điểm, đại biểu Vũ Tiến Lộc (đoàn Hà Nội) cho rằng, cần phải phát huy vai trò của các tổ chức tư vấn định giá. Đại biểu đề xuất hai phương án, một là thành lập cơ quan xác định giá riêng, độc lập với cơ quan hành chính; hai là giao chủ tịch UBND cấp tỉnh. “Trong mọi trường hợp, việc quyết định giá hay phê duyệt giá thì mục tiêu cao nhất không phải là thu được nhiều tiền nhất mà làm sao cho doanh nghiệp có thể tiếp cận được đất đai với mức giá cả hợp lý để góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ”, đại biểu Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.

Quy định cụ thể tiêu chí, điều kiện thu hồi đất

Vấn đề thu hồi đất là vấn đề phức tạp, nhạy cảm, được sự quan tâm của toàn xã hội, liên quan đến mọi mặt của đời sống KT-XH và mọi người dân. Các đại biểu cho rằng, người dân có thể chấp nhận hy sinh quyền lợi hoặc chịu thiệt về quyền lợi nếu việc thu hồi đất đó cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế, cho lợi ích của cộng đồng, lợi ích của Nhà nước. Nhưng sẽ không chấp nhận việc thu hồi đất chỉ mang lại lợi ích cho cá nhân hoặc một nhóm người, nhưng lại áp giá đền bù thấp, mang tính áp đặt hay tạo kẽ hở cho sự trục lợi, lợi ích nhóm. Đại biểu yêu cầu cần quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhằm bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của 3 bên: Nhà nước, người dân, doanh nghiệp; trong đó, cần quan tâm hơn đến người dân bị thu hồi đất.

Dẫn báo cáo của Chính phủ về khiếu nại, tố cáo, đại biểu Tô Văn Tám (đoàn Kon Tum) cho biết, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai, liên quan đến việc thu hồi đất để phát triển KT-XH chiếm gần 70% trong tổng số khiếu nại, tố cáo. Do vậy, đại biểu đề nghị, cần làm rõ nội hàm, tiêu chí của việc thu hồi đất cho phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đại biểu cho rằng, những dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, những dự án phát triển KT-XH mang tính chiến lược, quy định sự phát triển một vùng, một khu vực, một tỉnh hoặc của cả nước hoặc các công trình công cộng thì thu hồi. Còn các dự án phát triển kinh tế đơn thuần, thương mại theo quy hoạch mang lại lợi ích chủ yếu cho nhà đầu tư thì thương lượng với người dân để mua lại hoặc thỏa thuận cho họ góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Quan tâm tới sinh kế cho người bị thu hồi đất, đại biểu Nguyễn Tuấn Anh (đoàn Bình Phước) dẫn chứng từ chủ trương giãn dân phố cổ ở Hà Nội. Theo đại biểu, việc người dân tiếp tục lựa chọn sống chen chúc, tạm bợ tại khu phố cổ không phải do thiếu chỗ ở tốt hơn mà liên quan tới vấn đề sinh kế, việc làm. Vì vậy, cần quy định thêm người dân, tổ chức khi bị thu hồi đất, ngoài được bồi thường theo quy định cần được hỗ trợ vốn ưu đãi, đào tạo nghề, giới thiệu việc làm. Có như vậy mới thực hiện đúng mục tiêu chỗ ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ, bảo đảm kế sinh nhai lâu dài, bền vững cho người dân. Đối với việc áp giá đền bù tài sản trên đất bị thu hồi, đại biểu Phan Thái Bình (đoàn Quảng Nam) đánh giá cao cách tiếp cận là đền bù theo đơn giá xây dựng mới. Đây là cách tiếp cận rất tiến bộ, cần phát huy và quy định chặt chẽ trong luật nội dung này. Ngoài ra, đối với việc bố trí tái định cư khi thu hồi đất, cần quy định rõ nơi tái định cư phải hoàn thiện thì mới giao đất, dứt khoát không để xảy ra tình trạng thu hồi đất 5-7 năm nhưng vẫn chưa có nơi tái định cư cho người dân.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một dự luật khó, phức tạp, có phạm vi điều chỉnh rộng, có tầm quan trọng tác động, ảnh hưởng sâu sắc, toàn diện đến hầu hết lĩnh vực của đời sống KT-XH. Nhằm xem xét thấu đáo các vấn đề, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tiếp tục được các ĐBQH cho ý kiến lần thứ hai tại Kỳ họp thứ năm (tháng 5-2023) và dự kiến xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ sáu (tháng 10-2023), Quốc hội khóa XV.

VŨ DUNG