Cần có cơ chế điều hành tín dụng bất động sản linh hoạt, ổn định

Hội thảo tập trung thảo luận nhiều vấn đề liên quan đến tín dụng bất động sản, thực trạng chính sách tín dụng đang được kiểm soát chặt, những khó khăn của doanh nghiệp trong tiếp cận các nguồn vốn vay, nêu lên những đề xuất, kiến nghị về cơ chế điều hành tín dụng bất động sản nhằm bảo đảm sự ổn định của dòng vốn, duy trì đà phục hồi thị trường, góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế.

Các chuyên gia cho rằng, trong thời gian qua, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng tăng mạnh, phổ biến ở mức khoảng 14%/năm, thậm chí một số khoản vay cũ bị điều chỉnh lên tới 19-20%. Nhiều ngân hàng đã thắt chặt giải ngân vì đã hết hạn mức tín dụng được cấp cho bất động sản. Điều này đã tác động rất lớn đến chủ đầu tư dự án và người mua nhà, khiến cho thị trường bị nghẽn dòng vốn, các dự án bị đình trệ, các mục tiêu về nguồn cung nhà ở khó khả thi.

Quang cảnh hội thảo.

Theo ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, năm 2025, doanh thu bất động sản của TP Hồ Chí Minh đạt khoảng 270.000 tỷ đồng; riêng quý 1-2026 đạt gần 104.000 tỷ đồng, cho thấy xu hướng tăng trưởng trở lại của thị trường. Tuy nhiên, lãi suất tăng cao trong thời gian qua đã gây không ít khó khăn cho cả doanh nghiệp và người dân. Ông nhấn mạnh, nhu cầu phát triển và giao dịch bất động sản tại TP Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung vẫn rất lớn. Lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 10-11% GDP cả nước, trong khi tại TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ này có thời điểm lên đến 30-34%, cho thấy vai trò quan trọng của thị trường đối với nền kinh tế.

Về mục tiêu phát triển, TP Hồ Chí Minh đặt kế hoạch đến năm 2026 đạt khoảng 428.000-500.000 căn nhà ở. Tiến độ triển khai các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội đang có tín hiệu tích cực và khả năng hoàn thành mục tiêu là khả thi. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, bên cạnh chính sách đầu tư, TP Hồ Chí Minh cần sự hỗ trợ từ chính sách tín dụng. "Chúng tôi mong muốn các ngân hàng có cơ chế linh hoạt hơn, tập trung nguồn vốn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực", ông Trần Sĩ Nam Nam đề xuất.

Theo PGS, TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP Hồ Chí Minh, cơ chế phân bổ room tín dụng theo quý, cùng với yêu cầu kiểm soát tăng trưởng không vượt mức chung của toàn hệ thống, đã vô tình tạo ra một hiện tượng được nhiều chuyên gia gọi là “hiệu ứng nén dòng vốn”. Thay vì được phân bổ theo tiến độ dự án và nhu cầu thực tế, dòng vốn bị chia nhỏ theo thời gian hành chính, khiến quá trình giải ngân mất tính liên tục. Ở cấp độ vi mô, điều này làm gia tăng chi phí vốn theo hai lớp. Thứ nhất là chi phí lãi suất danh nghĩa. Thứ hai là chi phí bất định, khi doanh nghiệp không thể dự đoán chính xác thời điểm và quy mô giải ngân. Điều này làm suy giảm khả năng lập kế hoạch tài chính dài hạn, đặc biệt với các dự án có vòng đời 3 - 5 năm hoặc dài hơn. Ở cấp độ hệ thống, dòng vốn bị nén tạo ra sự méo mó trong phân bổ nguồn lực. Các dự án có hiệu quả nhưng cần vốn lớn và giải ngân liên tục có thể bị đình trệ, trong khi một số dòng vốn ngắn hạn lại tìm đến các kênh ít bị kiểm soát hơn. Điều này làm gia tăng rủi ro “lệch pha” giữa tín dụng và nhu cầu thực của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, tín dụng là “huyết mạch” của nền kinh tế, do đó cần có cơ chế điều hành linh hoạt hơn, tạo điều kiện cho dòng vốn lưu thông ổn định, đặc biệt đối với các dự án phục vụ nhu cầu thực. Ngân hàng Nhà nước cần xem xét giao hạn mức tín dụng cả năm cho các ngân hàng, đồng thời có thể điều chỉnh linh hoạt theo từng giai đoạn nhằm bảo đảm mục tiêu tăng trưởng kinh tế.

Ngoài tín dụng ngân hàng, các chuyên gia cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn khác như thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản… nhằm giảm áp lực phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.