Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai đặt cọc không quá 10% giá bán

Chiều 24-8, tiếp tục chương trình phiên họp thứ 25, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành nội dung phiên họp.

Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cọc không quá 10% giá bán

Dự thảo Luật cũng đưa ra hai phương án về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.

Phương án 1: Quy định "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng".

Phương án 2: Quy định "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này".

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh phát biểu tại phiên họp.

Báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế chọn phương án 1, bởi khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, tính pháp lý của dự án sẽ đủ rõ với người mua. Về phía doanh nghiệp, họ chủ động hơn về phương án kinh doanh, hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.

Cũng theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, tỷ lệ nhận đặt cọc cần quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

Nếu tỷ lệ đặt cọc quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng (người dân); nếu tỷ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc.

Do đó, dự thảo Luật quy định tỷ lệ đặt cọc tối đa là 10% giá bán, cho thuê mua. Ngoài ra, dự thảo Luật bổ sung quy định các bên phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc, giúp ràng buộc trách nhiệm và bảo đảm giao kết hợp đồng.

Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, đối với Phương án 2, việc cho phép thu tiền đặt cọc khi "nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này" sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.

Giao dịch bất động sản không bắt buộc phải qua sàn

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cũng cho biết, một trong những vấn đề thuộc dự thảo luật được các đại biểu Quốc hội quan tâm trong các phiên họp trước đó là các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo đó, nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Một số ý kiến nhất trí về quy định các loại giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Quang cảnh phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay không bảo đảm minh bạch, không bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch vì sàn giao dịch bất động sản là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch.

"Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh lý giải. 

Theo đó, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo luật đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch.

ANH PHƯƠNG