Minh bạch thông tin bất động sản, khó vẫn phải làm

Tuy nhiên, hiện nay, người dân vẫn gặp không ít khó khăn trong việc nắm bắt chính xác thông tin về các sản phẩm bất động sản, nhất là tại dự án nhà ở đang triển khai. Pháp luật đã có quy định về việc công khai thông tin nhà ở, bất động sản, tuy nhiên, kết quả thực hiện vẫn còn hạn chế.

Có quy định nhưng khó thực thi

Đang có nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư, anh Nguyễn Văn Nam (quận Hoàng Mai, TP Hà Nội) không khỏi băn khoăn trước rừng thông tin về các dự án đang được mở bán. "Những vấn đề quan trọng nhất mà tôi muốn biết là dự án đã bảo đảm các yêu cầu về pháp lý để được mở bán hay chưa, có tuân thủ giấy phép xây dựng không? Bên cạnh đó là năng lực của chủ đầu tư, khả năng đáp ứng tiến độ bàn giao nhà theo cam kết", anh Nguyễn Văn Nam chia sẻ.

Để tìm hiểu những thông tin này, anh Nam đã tham khảo nhiều kênh như qua chủ đầu tư dự án, đơn vị môi giới, phân phối... Mặc dù đều được hứa hẹn bảo đảm pháp lý, tiến độ, chất lượng nhưng người mua nhà rất khó kiểm chứng thông tin, nhất là khó khăn trong việc tiếp cận những văn bản quan trọng như quyết định giao đất, phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết, hồ sơ năng lực của chủ đầu tư... Điều này khiến khách hàng vẫn ở thế "cầm dao đằng lưỡi", có thể phải gánh chịu rủi ro nếu dự án bất động sản gặp vướng mắc.

Nhân viên môi giới chia sẻ thông tin với khách hàng về dự án bất động sản tại Hà Nội. Ảnh: DŨNG MINH

Để hình thành hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản, từ năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 117/2015/NĐ-CP, trong đó quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin này.

Tuy nhiên, quá trình triển khai, việc thu thập, tổng hợp thông tin theo Nghị định 117 gặp nhiều khó khăn, chưa đáp ứng được tiến độ do có nhiều chủ thể phải thực hiện, tần suất báo cáo, lượng số liệu rất lớn. Một doanh nghiệp bất động sản trong một năm có thể phát sinh hàng nghìn giao dịch, do vậy, việc phân loại, tổng hợp, báo cáo thông tin cần nhiều nguồn lực, cũng như phát sinh chi phí không nhỏ.

Trước những vướng mắc này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2022/NĐ-CP thay thế Nghị định 117, trong đó, đã điều chỉnh một số chỉ tiêu về thông tin cần thu thập, giảm tần suất, đầu mối báo cáo dữ liệu, nâng cao tính khả thi, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan, tổ chức, tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp. Đồng thời, việc xây dựng, sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản được triển khai theo hướng chia sẻ, tích hợp từ các ngành, lĩnh vực liên quan.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để thị trường bất động sản minh bạch, đòi hỏi cần có hệ thống thu thập, cập nhật thông tin, trong đó có sự chung tay của cơ quan quản lý nhà nước, hiệp hội, doanh nghiệp...

Các quy định trước đây về quản lý, thu thập thông tin bất động sản qua nhiều năm thực hiện nhưng chưa hiệu quả vì không thể yêu cầu chủ đầu tư, các đơn vị liên quan cung cấp dữ liệu định kỳ hằng tháng, hằng quý về giao dịch, mua bán và các thay đổi khác. Ông Nguyễn Văn Đính đề nghị, quy định của pháp luật cần bảo đảm đồng bộ, tránh việc yêu cầu quá khó khiến các chủ thể liên quan không muốn làm hoặc thực hiện được cũng rất phức tạp, tốn kém và không có chế tài bắt buộc phải làm. Bên cạnh đó, cần quan tâm đến ứng dụng công nghệ để thu thập thông tin nhanh nhất, khi có giao dịch, có thay đổi là tự động cập nhật lên hệ thống.

Cần chuyên nghiệp hóa hoạt động của sàn giao dịch

Giao dịch bất động sản qua sàn đã phổ biến hơn trong thời gian gần đây, với mong muốn là kênh chia sẻ thông tin và hỗ trợ người mua, người bán. Trong đó, hoạt động của người môi giới bất động sản với tư cách là trung gian cho các bên ngày càng có vai trò quan trọng.

Tuy nhiên, việc bảo đảm tính chính xác của thông tin khi giao dịch qua sàn vẫn là vấn đề khiến nhiều người còn băn khoăn. Cùng với đó, uy tín của nhân viên môi giới không phải lúc nào cũng được khẳng định. Ghi nhận của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho thấy, hiện nay, cả nước có hơn 300.000 nhân viên môi giới bất động sản nhưng chỉ khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề. Yêu cầu với nhân viên môi giới là chỉ cần tốt nghiệp THPT.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, quy định của pháp luật hiện đang bỏ lỏng lực lượng môi giới và sàn giao dịch bất động sản, chưa quy định chặt chẽ về điều kiện, chất lượng hành nghề, có trường hợp tỷ lệ môi giới qua kiểm tra, sát hạch thấp, nhưng đơn vị đó vẫn hoạt động bình thường, không có chế tài xử lý.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, khi người mua, người bán giao dịch qua sàn cần bảo đảm sản phẩm bất động sản được thẩm định chất lượng, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Nhân viên môi giới hoạt động trong tổ chức, có pháp nhân chịu trách nhiệm về hoạt động của môi giới. "Nếu nhân viên môi giới cấu kết để tạo ra thông tin sai lệch, cần xác định đây là vi phạm nghiêm trọng, làm thao túng, lũng đoạn thị trường. Pháp luật cần có quy định ở mức cao hơn, chặt chẽ hơn, nghiêm khắc hơn để tổ chức môi giới, người môi giới không dám, không thể làm sai, từ đó giảm thiểu sai phạm và xâm phạm đến lợi ích của nhà đầu tư, người mua", ông Nguyễn Văn Đính bày tỏ.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ năm và dự kiến sẽ tiếp tục xem xét tại Kỳ họp thứ sáu (Quốc hội khóa XV). Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh bày tỏ đồng tình với quy định tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về việc Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, tham khảo thực tế tại các nước phát triển như Hoa Kỳ, pháp luật không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua nhân viên môi giới nhưng có đến 99% giao dịch bất động sản được các bên tự nguyện thực hiện thông qua văn phòng của nhân viên môi giới.

Chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới bất động sản và sàn giao dịch bất động sản là yếu tố thúc đẩy thị trường phát triển tích cực, lành mạnh. Muốn vậy, không chỉ cần kiểm soát chặt chẽ khâu trung gian này mà còn phải trang bị cho tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới đủ kiến thức, qua đào tạo bắt buộc, nắm rõ và tuân thủ quy tắc làm việc, ứng xử, văn hóa, đạo đức nghề nghiệp.

Đồng thời, cần nhấn mạnh yêu cầu, trách nhiệm bảo vệ quyền lợi khách hàng. Khi vai trò, hiệu quả của các sàn giao dịch bất động sản được nâng cao, chính người dân, nhà đầu tư sẽ chủ động lựa chọn giao dịch qua sàn để bảo đảm quyền lợi của mình. Sàn giao dịch bất động sản cũng là kênh thu thập, cập nhật thông tin thị trường nhanh chóng, chính xác, hình thành cơ sở dữ liệu phục vụ cho xã hội và công tác quản lý nhà nước.  

MẠNH HƯNG