Nắm bắt cơ hội để phát triển bất động sản công nghiệp

Nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng cao

Thu hút vốn đầu tư nước ngoài là một trong những yếu tố tác động mạnh mẽ nhất đến phát triển bất động sản công nghiệp. Việt Nam hiện thuộc nhóm các nước thu hút nhiều FDI nhất trong số các nước đang phát triển. Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31-8-2025 đạt 26,14 tỷ USD, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 8 tháng năm 2025 ước đạt 15,4 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất của 8 tháng trong 5 năm qua. Sản xuất công nghiệp trong nước cũng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng. Theo đó, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) 8 tháng năm 2025 tăng 8,5% so với cùng kỳ năm 2024.

Nhìn nhận về cơ hội của thị trường bất động sản công nghiệp, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho rằng, làn sóng FDI vào các ngành mũi nhọn tạo cơ hội vàng cho bất động sản công nghiệp khi nhu cầu tăng cao. "Để tận dụng tốt cơ hội này, Việt Nam cần chuẩn bị quỹ đất, nâng cấp hạ tầng và hoàn thiện chính sách, biến dòng vốn FDI thành động lực phát triển bền vững”, ông Phạm Nguyễn Toan nhấn mạnh.

Một góc Khu công nghiệp Quang Minh (Hà Nội). Ảnh: DŨNG MINH

Bộ Xây dựng nhìn nhận, các lĩnh vực bất động sản như khu công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng đang phản ánh rõ mối tương quan giữa bất động sản và các yếu tố kinh tế vĩ mô như sản xuất, du lịch, tiêu dùng, xu hướng đầu tư nước ngoài. Trong đó, nguồn cung bất động sản công nghiệp chủ yếu từ khu vực miền Bắc và miền Nam. Cụ thể, trong quý II-2025, nguồn cung bất động sản công nghiệp của miền Bắc đạt khoảng 16ha, tăng 2% so với quý I-2025 và tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 83%, cho thấy nhu cầu thuê vẫn cao, đặc biệt tại các tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm như: Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên. Tại miền Nam, tổng nguồn cung giữ nguyên ở mức 28ha, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy cao hơn, đạt 92%, khẳng định sức hút lớn của các khu công nghiệp ở Đồng Nai, TP Hồ Chí Minh.

Theo đơn vị tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, sự chuyển dịch trong cơ cấu sản xuất tại Việt Nam theo hướng tập trung vào các lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn, xe điện (EV), pin năng lượng mặt trời, điện tử đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản công nghiệp. Nhu cầu đối với đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn vẫn duy trì ở mức cao. Nhờ nền tảng sản xuất vững chắc và khả năng tiếp cận các tuyến vận tải biển quốc tế, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam chiếm tới 70% nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn trên cả nước.

Chất lượng các khu công nghiệp đang từng bước thay đổi với nhiều dự án mới được quy hoạch bài bản hơn, tích hợp thêm không gian logistics, nghiên cứu và phát triển (R&D), thương mại. Phát triển bền vững cũng đang dần trở thành ưu tiên trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp với một số khu công nghiệp sinh thái tại Hải Phòng, Tây Ninh (khu vực tỉnh Long An trước đây) đi tiên phong trong xu hướng này.

Đáp ứng tiêu chuẩn xanh hóa đang trở thành yếu tố then chốt

Bên cạnh cơ hội lớn, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phải đối mặt với không ít thách thức cần vượt qua. Ông Phạm Nguyễn Toan nhìn nhận, tiêu chuẩn về ESG (môi trường-xã hội-quản trị) ngày càng trở thành “giấy thông hành” để thu hút đầu tư, song việc triển khai tại các khu công nghiệp vẫn chậm, chủ yếu do chi phí cao, tư duy quản trị chưa dịch chuyển sang hướng bền vững, nguồn nhân lực và công nghệ còn thiếu hụt, trong khi chính sách chưa bao phủ tới các nhà máy. 

Về hạ tầng, hệ thống giao thông kết nối vẫn chưa đồng bộ, một số khu công nghiệp ở xa cảng biển và đường cao tốc làm tăng chi phí logistics. Nguy cơ thiếu điện, hệ thống xử lý nước thải quá tải hoặc không đạt chuẩn, cùng với dịch vụ hỗ trợ trong khu công nghiệp còn thiếu hoặc kém chất lượng đều ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất và phúc lợi lao động. Việt Nam cũng phải chịu sức ép cạnh tranh từ một số nước như Indonesia, Ấn Độ, Thái Lan, Malaysia-những quốc gia có chính sách ưu đãi đầu tư mạnh, nguồn lao động dồi dào và lợi thế ở một số ngành sản xuất mũi nhọn.

Từ góc độ doanh nghiệp, bà Bùi Thị Hải Yến, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Hanel cho rằng, những xu hướng toàn cầu như ESG và net zero (phát thải ròng bằng 0) đang tác động trực tiếp đến doanh nghiệp bất động sản công nghiệp. Từ đó đặt ra yêu cầu các doanh nghiệp phải chứng minh được năng lực đáp ứng các tiêu chuẩn xanh trong hạ tầng, xử lý nước, vật liệu xây dựng, năng lượng tái tạo và bảo vệ môi trường.

Để bất động sản công nghiệp tiếp tục bứt phá, trở thành bệ phóng đưa kinh tế Việt Nam tăng trưởng nhanh và bền vững trong thập kỷ tới, ông Phạm Nguyễn Toan nhìn nhận, tiêu chuẩn ESG và yêu cầu xanh hóa công trình đang trở thành yếu tố then chốt quyết định sức cạnh tranh. “Nếu chúng ta đáp ứng tốt, lợi thế sẽ gia tăng rõ rệt, nhưng nếu chậm xanh hóa, cơ hội sẽ nhanh chóng rơi vào tay các quốc gia khác”, ông Phạm Nguyễn Toan chia sẻ.

Với mục tiêu thúc đẩy xanh hóa khu công nghiệp, Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ chủ trì thiết lập diễn đàn ESG nhằm xây dựng chiến lược phát triển khu công nghiệp xanh, tăng cường nhận thức và hành động về phát triển bền vững, cùng diễn đàn chuyển đổi số, tập trung vào ứng dụng công nghệ 4.0 trong quản lý và vận hành khu công nghiệp. Bên cạnh đó, Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam đề xuất, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, chính sách cho bất động sản công nghiệp, nâng cấp hạ tầng số và quản trị thông minh; xây dựng cơ chế thu hút FDI thế hệ mới, xúc tiến đầu tư quốc tế trọng điểm...

Phát triển mô hình khu công nghiệp tích hợp đô thị-dịch vụ cũng là giải pháp cần được chú trọng. Mô hình khu công nghiệp truyền thống, chủ yếu phát triển theo hướng mở rộng diện tích, tận dụng lao động giá rẻ đã bộc lộ nhiều hạn chế như thiếu tính liên kết, sử dụng tài nguyên chưa hiệu quả, áp lực về vấn đề môi trường... Mô hình khu công nghiệp kết hợp đô thị-dịch vụ được xem là lời giải cho bài toán quỹ đất ngày càng khan hiếm ở các đô thị lớn. Mô hình này kết hợp phát triển công nghiệp với đô thị hóa, quy hoạch khu công nghiệp gắn với khu dân cư. Cơ sở hạ tầng được xây dựng đồng bộ, hiện đại, việc thu hút các lĩnh vực sản xuất vào khu công nghiệp được tiến hành có chọn lọc, ưu tiên các lĩnh vực thân thiện với môi trường.

Để phát triển bất động sản công nghiệp bền vững không thể chỉ từ một khu công nghiệp đơn lẻ mà cần có sự kết nối đồng bộ. Không chỉ kết nối giữa các khu công nghiệp mà còn với đô thị, cảng biển, hạ tầng giao thông, trung tâm đổi mới sáng tạo, giáo dục, hậu cần... Cùng với đó, cần khuyến khích mô hình khu công nghiệp tuần hoàn, sinh thái, áp dụng tuần hoàn nước, tái chế chất thải, sử dụng năng lượng sạch, đưa xu hướng này trở thành chủ đạo trong thời gian tới.

MẠNH HƯNG