Tạo động lực mới cho quản lý và phát triển chung cư

Đây là chủ trương được đánh giá sẽ tạo ra những thay đổi trong cách tiếp cận về quyền sở hữu, giá trị căn hộ cũng như tâm lý của người mua nhà, đồng thời tạo động lực mới cho quản lý và phát triển chung cư. Xung quanh vấn đề này, phóng viên Báo Quân đội nhân dân đã có cuộc phỏng vấn TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

TS Nguyễn Văn Đính. Ảnh do nhân vật cung cấp

Phóng viên (PV):Nghị quyết số 21-NQ/TW có định hướng xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình, ông đánh giá như thế nào về định hướng này?

TS Nguyễn Văn Đính: Ngày 28-7-2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Đây không chỉ là một định hướng nhằm tiếp tục hoàn thiện cơ chế khai thác nguồn lực đất đai mà còn thể hiện một cách tiếp cận mới trong quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai gắn với yêu cầu minh bạch, công bằng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.

Trong toàn bộ nội dung nghị quyết, một vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt là định hướng xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình. Theo tôi, mục tiêu quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy tái thiết đô thị mà nghị quyết đặt ra là cần thiết và phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại. Tuy nhiên, trong quá trình thể chế hóa, cần nhận thức rõ nguyên tắc quan trọng đó là công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân không thể bị chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi một mốc thời gian. Vấn đề cốt lõi không phải là có nên quản lý thời hạn sử dụng chung cư hay không, mà là cần xây dựng một cơ chế đủ rõ ràng để vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa bảo vệ quyền lợi của người sở hữu.

Quản lý vòng đời công trình góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả sử dụng chung cư. Trong ảnh: Chung cư Sunrise Building 3B (phường Phúc Lợi, TP Hà Nội). Ảnh: LÊ LINH

PV: Vậy cần phân biệt như thế nào về niên hạn công trình và thời hạn quyền tài sản của người sở hữu căn hộ, thưa ông?

TS Nguyễn Văn Đính: Đây là vấn đề cần được giải thích rõ để tạo sự đồng thuận xã hội. “Thời hạn sử dụng công trình” và “quyền tài sản của chủ sở hữu” là hai khái niệm có bản chất khác nhau. Một tòa nhà có thời hạn sử dụng nhất định, được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác, công tác bảo trì và kết quả kiểm định thực tế. Trong khi đó, quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng phần đất chung và các quyền lợi phát sinh liên quan của người dân là những quyền được pháp luật bảo vệ và không thể tự động mất đi chỉ vì công trình đến một mốc thời gian kỹ thuật.

Tinh thần này cũng được thể hiện trong chính sách hiện hành tại Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế căn cứ vào kết luận kiểm định. Việc hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc công trình mặc nhiên bị phá dỡ. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc cần phá dỡ để thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch thì mới đặt ra yêu cầu xử lý tiếp theo.Vì vậy, khi hoàn thiện cơ chế mới, điều quan trọng là phải tránh cách hiểu rằng niên hạn công trình là một “chiếc đồng hồ đếm ngược” đối với quyền tài sản. Cách tiếp cận phù hợp hơn là xác định niên hạn thiết kế như một mốc quản lý và kiểm định bắt buộc. Khi đến thời điểm đó, công trình cần được đánh giá lại về mức độ an toàn. Nếu vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, công trình có thể tiếp tục được sử dụng theo kết luận chuyên môn và kế hoạch bảo trì phù hợp. Nếu buộc phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu cần được chuyển hóa thành các quyền và lợi ích trong quá trình tái thiết.

PV: Thưa ông, để chủ trương quản lý vòng đời chung cư phát huy hiệu quả, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người dân, cần chú trọng những vấn đề gì?

TS Nguyễn Văn Đính: Theo tôi, trước hết cần xác định rõ niên hạn thiết kế là mốc quản lý, không phải thời điểm tự động chấm dứt quyền sở hữu của người dân. Do đó, không nên áp dụng một thời hạn cứng nhắc cho mọi chung cư mà cần đánh giá tổng thể dựa trên hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, lịch sử bảo trì, điều kiện khai thác và kết quả kiểm định độc lập.

Cùng với đó, cần đẩy mạnh minh bạch hóa thông tin trong quản lý vòng đời công trình. Mỗi chung cư nên từng bước được quản lý bằng một hệ thống dữ liệu đầy đủ, có thể hình dung như một “hộ chiếu công trình số”, cập nhật các thông tin quan trọng như thời điểm nghiệm thu, hồ sơ thiết kế, niên hạn công trình, lịch sử kiểm định, tình trạng kết cấu, an toàn phòng cháy, việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì, quyền sử dụng đất chung và phương án xử lý khi công trình cần cải tạo, xây dựng lại... Hệ thống dữ liệu này cần được kết nối, đồng bộ với cơ sở dữ liệu đất đai, công chứng, ngân hàng, bảo hiểm và hệ thống thông tin thị trường bất động sản. Trên nền tảng đó, những thông tin cơ bản về tình trạng công trình, thời gian sử dụng còn lại và quyền lợi liên quan sau khi hết vòng đời công trình cũng cần được xem xét bổ sung vào nhóm thông tin phải công khai khi giao dịch.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!