Xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp “may đo”

Nếu như gọi các khu công nghiệp tạo quỹ đất, hoàn thiện hạ tầng kết nối để khai thác cho thuê là mô hình khu công nghiệp "may sẵn" thì hiện trên thị trường lại đang có xu hướng chuyển sang "may đo", tức các khu công nghiệp sẽ xây theo tiêu chuẩn nhưng phù hợp với nhu cầu cụ thể của doanh nghiệp gồm nhà xưởng, kho bãi. Đánh giá từ các đơn vị nghiên cứu, trước năm 2019, trong tổng giao dịch khu công nghiệp, sản phẩm "may đo" chỉ chiếm 10% nhưng hiện con số tăng cao gấp nhiều lần.

Ghi nhận tại khu công nghiệp Long Hậu, các sản phẩm công nghiệp "may đo" gồm nhà xưởng, nhà kho xây sẵn luôn đạt tỷ lệ lấp đầy ở mức 95%. Để đáp ứng nhu cầu này ngày càng tăng, khu công nghiệp vừa mở rộng thêm gần 124 ha. Dù chỉ mới ở giai đoạn xây dựng nhưng đơn hàng đã lấp đầy 75% từ doanh nghiệp đến từ các quốc gia Châu Âu.

"Lý do là sản phẩm này đáp ứng được nhu cầu đầu tư ban đầu, giúp khách hàng không phải bỏ ra số tiền quá lớn để đầu tư ngay từ đầu, mà chỉ trả phí thuê hàng tháng với đầy đủ cở sở hạ tầng, tiện ích và dịch vụ", ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh, Khu công nghiệp Long Hậu cho hay.

Số liệu mới nhất từ Cushman & Wakefield, phân khúc bất động sản công nghiệp"may đo" có sự tăng trưởng mạnh mẽ. Trong đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt 4,3 triệu m2 sàn, tỷ lệ lấp đầy 92% do nhu cầu thuê lớn. Nhà kho còn bùng nổ mạnh hơn với hơn 4,7 triệu m2 sàn, nguồn cung tăng 30% mỗi năm.

Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: "Các doanh nghiệp họ đi vào thị trường Việt Nam, mỗi doanh nghiệp họ yêu cầu khác nhau nên họ thường có khuynh hướng lựa chọn tài sản phục vụ nhu cầu sản xuất, phù hợp mô hình sản xuất của họ hơn cho nên nhu cầu sẽ tăng cao hơn, đặc biệt trong năm 2023 và 2024".

Hiện nhu cầu thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận quy mô lớn lên đến 20.000 - 50.000 m2 sàn. Tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất là 2 yếu tố được khách hàng quan tâm, bên cạnh vị trí và giá cả. Với nhu cầu thuê tăng cao, các hợp đồng thuê cũng đang được ký dài hơn, từ 3 năm trở lên.

Bên cạnh các yếu tố thuận lợi như giá đất vẫn còn thấp so với khu vực, xu hướng đa dạng hoá sản xuất đang ưu tiên một điểm đến ổn định. Đại diện Colliers cho rằng, để đón đầu sự dịch chuyển sản xuất này các đơn vị cung ứng bất động sản công nghiệp "may đo" cần đáp ứng một số yêu cầu.

"Tôi cho rằng đó là sự sẵn sàng của cơ sở hạ tầng, bao gồm nguồn điện và nước, hệ thống xử lý chất thải, mạng lưới giao thông… Một khu công nghiệp đảm bảo cung cấp các dịch vụ hỗ trợ như tư vấn pháp lý, thủ tục thành lập doanh nghiệp, xin giấy phép… sẽ nhận được tin cậy hơn nhiều đối với các nhà đầu tư", ông David Jackson - Tổng Giám Đốc Colliers Việt Nam nhận định.

Theo các đơn vị nghiên cứu, bất động sản "may đo" không ngừng cập nhật nhiều phiên bản khác nhau như: nhà xưởng cao tầng, kho lạnh sử dụng công nghệ cao, kho và xưởng kết hợp… nhằm phù hợp hơn với thị trường. Ngoài ra, để hút khách thuê lâu dài, giá thuê sẽ hạn chế điều chỉnh tăng trong thời gian tới.

Trúc Mai