Khơi thông ách tắc cho thị trường bất động sản

Điều này phản ánh thực tế là nhiều dự án bất động sản đang đối mặt với khó khăn, vướng mắc cần được khơi thông để tránh lãng phí nguồn lực và đáp ứng nhu cầu xã hội.

Bất động sản vẫn trầm lắng

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho thấy, thiếu hụt nguồn cung vẫn là một trong những khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản. Nhiều dự án nhà ở triển khai bị chậm hoặc dừng hẳn do vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn... Trong quý II-2023, chỉ có 7 dự án bất động sản hoàn thành với 2.424 căn (852 căn hộ; 1.572 căn nhà ở riêng lẻ), bằng khoảng 50% so với quý I-2023 và khoảng hơn 29% so với cùng kỳ năm 2022.

Đối với giao dịch bất động sản, trong quý II-2023, có gần 97.000 giao dịch thành công, trong đó chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với hơn 67.000 giao dịch, xấp xỉ quý I-2023, nhưng chỉ bằng khoảng 31,57% so với quý II-2022. Căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ chỉ có 29.000 giao dịch thành công trong quý II-2023, bằng khoảng 75,61% so với quý trước và khoảng 43,03% so với cùng kỳ năm 2022.

Một góc khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: TUẤN ANH

Giao dịch bất động sản trầm lắng ngoài nguyên nhân do nguồn cung thiếu hụt còn vì mức giá nhà ở quá cao. Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh có những khu vực tăng cao dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại. Trong khi đó, giá bán bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm, tuy nhiên, mức độ giảm không nhiều như thời điểm cuối năm 2022, do chi phí vốn hiện nay vẫn ở mức cao. Giá bán của phân khúc biệt thự, đất nền ở nhiều địa phương trong quý II-2023 tiếp tục giảm khoảng 2-5% so với quý trước. Cá biệt, có dự án nhà liền kề (shophouse) được rao bán giảm khoảng 10-15% và có thể sẽ tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư, hạ tầng khu vực.

Tại TP Hồ Chí Minh, nơi có thị trường bất động sản phát triển năng động bậc nhất cả nước, diễn biến thị trường những tháng gần đây lại chứng kiến tăng trưởng âm. Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố tiếp tục tăng trưởng âm 11,58% so với cùng kỳ năm 2023. Chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3% so với 6 tháng đầu năm 2022; doanh thu kinh doanh bất động sản giảm 8,3% so với cùng kỳ năm 2022. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhìn nhận, mặc dù hoạt động thị trường còn khó khăn nhưng đã có dấu hiệu phục hồi, giảm đà rơi, mức độ sụt giảm của thị trường nhẹ hơn so với quý I-2023.

Vướng mắc do áp dụng pháp luật chưa đúng, chưa đủ

Đánh giá về những vướng mắc chủ yếu của thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện có 4 nhóm vấn đề chính, gồm: Vướng mắc về pháp lý đất đai; nhóm vướng mắc liên quan đến quy hoạch; nhóm liên quan đến chi phí đầu tư và việc xác định giá nhà. Để tháo gỡ khó khăn, ông Nguyễn Văn Khôi đề nghị, bên cạnh hoàn thiện quy định pháp luật, trong đó có 3 dự thảo luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, cũng cần vận dụng tối đa nhất các chính sách đã ban hành.

Chính quyền địa phương cần chủ động giải quyết các vướng mắc trong thẩm quyền của cấp mình, báo cáo kịp thời tiến độ theo định kỳ và phối hợp với các bộ, ngành. Các doanh nghiệp phát triển bất động sản cần triển khai mạnh hơn các giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân. Đặc biệt, doanh nghiệp bất động sản nên tích cực tham gia dự án nhà ở xã hội để đồng hành với Chính phủ trong việc cải thiện nguồn cung nhà giá rẻ, giúp cân bằng cung-cầu.

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng cho bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh bày tỏ chia sẻ với quan ngại của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về các dự án chưa bảo đảm tính pháp lý, chưa đủ điều kiện triển khai theo quy định của pháp luật. Trường hợp rủi ro xảy ra, việc xử lý tài sản bảo đảm của các dự án này sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư, tổ chức tín dụng, người mua nhà và các đơn vị liên quan. Để hạn chế rủi ro, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo các tổ chức tín dụng xem xét cấp tín dụng cho các dự án đầu tư, dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị có đủ pháp lý như: Đã có chấp thuận chủ trương đầu tư, được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, cấp giấy phép xây dựng hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất...

Thời gian qua, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản và Bộ Xây dựng đã lần lượt làm việc trực tiếp với nhiều địa phương. Tổ công tác đã nhận được 112 văn bản về báo cáo, kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân. Qua làm việc thực tế tại một số địa phương như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, tổ công tác đã giải đáp, hướng dẫn trực tiếp, hướng dẫn bằng văn bản, đồng thời, xác định các vướng mắc chủ yếu do địa phương hiểu và áp dụng pháp luật chưa đầy đủ, chưa đúng.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các bộ, ngành, địa phương đôn đốc, tháo gỡ các khó khăn về pháp lý để tạo nguồn cung bất động sản; đề xuất giải pháp đối với những vấn đề phát sinh, vượt thẩm quyền. Cùng với đó, tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, giúp người lao động thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở.

MẠNH HƯNG