Phiên họp 21, Ủy ban Thường vụ Quốc hội: Bốn tồn tại gây khó cho việc cải tạo chung cư cũ

Nội dung thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được tiến hành theo chương trình Phiên họp thứ 21 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chủ trì phiên họp.

Quang cảnh phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Trình bày tờ trình của Chính phủ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã xuất hiện một số tồn tại.

Thứ nhất là chưa có sự thống nhất giữa quy định của pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật có liên quan. Điều 99, Điều 110 Luật Nhà quy định chỉ phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng để cải tạo, xây dựng lại. 

Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở cũng chưa xác định thế nào là nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, trong khi đó pháp luật về xây dựng lại có quy định về xử lý đối với công trình hết thời hạn sử dụng, công trình có dấu hiệu nguy hiểm nên trong quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Thứ hai là quy định về các trường hợp phải thực hiện cải tạo, phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư còn chưa rõ ràng nên trong quá trình triển khai thực hiện còn gặp nhiều khó khăn.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tờ trình.

Thứ ba là Luật Nhà ở hiện hành quy định 2 hình thức thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Một là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện dự án. Hai là Nhà nước đầu tư từ ngân sách hoặc thông qua hình thức hợp đồng chuyển giao.

Trên thực tế, nhiều chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng cần cải tạo, xây dựng lại nhưng chủ sở hữu không thể thống nhất lựa chọn được doanh nghiệp làm chủ đầu tư và cũng chưa có quy định Nhà nước có trách nhiệm xử lý các trường hợp này, trong khi số lượng nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại nhiều, nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước rất hạn chế.

Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) đã bỏ hình thức Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nên không thể thực hiện được các dự án, làm chậm quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. 

Thứ tư là Luật Nhà ở năm 2014 chưa quy định trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc bố trí chỗ ở tạm thời, điều kiện, chất lượng chỗ ở tạm thời…nên không thể di dời người dân để thực hiện dự án. 

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định việc bồi thường được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu mà chưa quy định về các nguyên tắc, nội dung của việc bồi thường, khung hệ số bồi thường, việc bồi thường các phần diện tích thuộc sở hữu chung (hành lang, cầu thang…), diện tích thuộc sở hữu nhà nước, đặc biệt quy định về thời gian hoàn thành dự án để bàn giao nhà ở cho người dân tái định cư nên trên thực tế người dân không đồng thuận di dời, bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án.

Quang cảnh phiên họp.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét lần này bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, bao gồm quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư thuộc các trường hợp phải phá dỡ, xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Khoản 5, Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định khi nhà chung cư bị phá dỡ theo quy định thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu với nhà chung cư đó.

Điều 26 dự thảo luật quy định, chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư và phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư mới.

Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1 m2 sàn nhà ở tại thời điểm lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.

CHIẾN THẮNG