Quốc hội thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Hài hòa lợi ích của các bên liên quan tới quyền sử dụng đất

Mở rộng quyền của chủ thể quyền sử dụng đất trong các dự án kinh tế - xã hội

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất nhiều chính sách mới về mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất.

Cụ thể, về mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và đang có quyền sử dụng đất đối với dự án phát triển KTXH, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) xây dựng hai phương án. Phương án 1 quy định đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển KTXH. Phương án 2 quy định người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của pháp luật (Chính phủ và UBTVQH cùng đề nghị theo phương án này).

Về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, UBTVQH xây dựng hai phương án. Phương án 1 là giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở hiện hành. Theo đó, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở (đa số ý kiến của UBTVQH đề nghị theo phương án này). Phương án 2 đề nghị mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất (Chính phủ đề nghị theo phương án này).

Thảo luận về những nội dung này, các đại biểu Quốc hội còn có ý kiến khác nhau, có ý kiến tranh luận giữa các đại biểu. Quan điểm của nhiều đại biểu là cần kiểm soát được địa tô chênh lệch, nhất là chênh lệch địa tô thặng dư siêu ngạch có được sau khi nhà đầu tư triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người có đất bị thu hồi, nhà đầu tư và nhà nước, tránh để địa tô thặng dư siêu ngạch rơi vào túi của nhóm người thiểu số.

Đại biểu Lê Thanh Vân (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau) nêu ý kiến cần quán triệt nguyên tắc nhất quán bồi thường giá đất theo giá trị đất gắn với mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tất cả thành viên trong xã hội đều được hưởng lợi từ giá trị gia tăng từ đất do Nhà nước đầu tư. Bên cạnh việc thực hiện quy hoạch đối với dự án đất ở, đất thương mại, đất khu đô thị, Nhà nước cần đứng ra giải phóng mặt bằng, đấu giá đất, đấu giá dự án. Tiền thu được phục vụ thu hồi chi phí Nhà nước đầu tư cho quy hoạch chi tiết, kết nối hạ tầng, chi phí bồi thường tái định cư, đầu tư phát triển hạ tầng phục vụ lợi ích chung. Đại biểu cũng đề nghị xác định phương pháp bồi thường phù hợp với từng loại đất và có nguyên tắc trong luật. Đất ở gắn với quyền tài sản, tài sản trên đất cần áp dụng phương pháp so sánh thị trường, phương pháp thặng dư. Đất sản xuất thì lấy phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp khấu trừ...

Đại biểu Lê Thanh Vân (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Cà Mau) phát biểu thảo luận. Ảnh: TRỌNG HẢI

Bảo vệ đất nông nghiệp

Liên quan tới các quy định nhằm bảo vệ đất nông nghiệp, dự thảo luật thiết kế 3 phương án quy định trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Phương án 1 quy định phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa trong mọi trường hợp. Phương án 2 quy định không giới hạn về điều kiện (Chính phủ đề xuất theo hướng này). Phương án 3 là phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa khi cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa quá hạn mức theo quy định của pháp luật.

Đại biểu Đỗ Thị Việt Hà (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang) nhất trí với phương án 2 theo đề nghị của Chính phủ. Quy định như vậy sẽ bảo đảm thực hiện đúng chủ trương tại Nghị quyết số 18-NQ/TW đã nêu rất rõ là mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, từng địa phương với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn. Nếu quy định thành lập tổ chức kinh tế có thể sẽ làm phát sinh thêm thủ tục hành chính, tăng chi phí tuân thủ pháp luật nhưng không thay đổi về bản chất việc nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Mặt khác, đại biểu giải thích thêm, dự thảo luật đã có những quy định về chế độ sử dụng đất trồng lúa, trong đó người sử dụng đất phải bảo đảm tuân thủ các quy định về việc sử dụng đất đúng mục đích, hiệu quả, không để hoang hóa và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Đại biểu Nguyễn Hữu Chính (Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hà Nội) nêu quan điểm, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa theo quy định sẽ bảo đảm cho công tác quản lý đất trồng lúa của nhà nước nghiêm ngặt và chặt chẽ, tránh trường hợp cá nhân trục lợi, thu gom đất nhằm tích trữ, đầu cơ, tạo thị trường ảo ảnh hưởng đến sự phát triển KTXH của địa phương nói riêng và cả nước nói chung. Đại biểu cũng đề nghị, để đáp ứng điều kiện nhận chuyển nhượng, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất trồng lúa và lên kế hoạch sản xuất quy mô lớn, ứng dụng khoa học-công nghệ hiện đại. Theo đại biểu, phương án 1 là phù hợp với điều kiện, bối cảnh KTXH nước ta hiện nay, tránh tình trạng không kiểm soát được việc quản lý quỹ đất trồng lúa.

Tranh luận với đại biểu Nguyễn Hữu Chính, đại biểu Đặng Hồng Sỹ (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận) bày tỏ không đồng tình với cả phương án 1 và phương án 3 vì không bảo đảm quyền bình đẳng của công dân trong tiếp cận nguồn đất đai. Thực tế có nhiều trường hợp không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn có nhu cầu sử dụng đất trồng lúa. Ví dụ như mua đất nông nghiệp, đất trồng lúa để sản xuất lúa phục vụ nhu cầu tiêu dùng của gia đình. “Chúng ta không nên hạn chế quyền của công dân trong tiếp cận nguồn lực đất đai vì chủ yếu chúng ta quản lý mục đích quyền sử dụng”, đại biểu Đặng Hồng Sỹ nói.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều đại biểu nhất trí lựa chọn phương án 3. Theo đó, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức quy định của pháp luật. Vượt quá hạn mức đó, cá nhân phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa khi nhận chuyển nhượng.

Bảo đảm bình đẳng cho doanh nghiệp quốc phòng, an ninh

Theo dự thảo luật do Chính phủ đề nghị, doanh nghiệp Quân đội, Công an được cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất do mình tạo lập. UBTVQH cho rằng quy định như vậy khác với quy định tại Nghị quyết số 132/2020/QH14 về đơn vị, doanh nghiệp Quân đội, Công an sử dụng đất QPAN kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế không được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, để bảo toàn đất QPAN, tương tự như trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập thuê đất trả tiền hằng năm, cần có quy định cụ thể về hạn chế quyền đối với doanh nghiệp trong trường hợp này do theo quy định của pháp luật dân sự thì việc xử lý tài sản trên đất và đất phải thực hiện đồng bộ.

Báo cáo với Quốc hội về nội dung này, Chính phủ giải thích, việc thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất chỉ áp dụng đối với doanh nghiệp Quân đội, Công an. Việc quy định như tại dự thảo luật chỉ là điều kiện cần để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp. Điều kiện đủ để được thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất QPAN còn phải tuân theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp, pháp luật về hoạt động của tổ chức tín dụng, ngân hàng; tuân theo quy định về ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp, tuân theo quy định tại điều lệ tổ chức hoạt động của doanh nghiệp và chế độ sử dụng đất QPAN kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, kinh doanh, xây dựng kinh tế. UBTVQH thiết kế hai phương án quy định về nội dung này. Phương án 1 quy định theo hướng không được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất. Phương án 2 quy định theo hướng cho phép quyền được cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.

Thảo luận về nội dung này, đại biểu Vũ Xuân Hùng (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa) bày tỏ đồng tình với phương án 2 là các doanh nghiệp QPAN được cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền trên đất. Đại biểu nêu thực tiễn thời gian qua đã bộc lộ một số vướng mắc, bất cập trong việc sử dụng đất QPAN kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế, tạo ra sự bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp. Ví dụ, Tổng công ty Tân cảng Sài Gòn có các ngành nghề kinh doanh logistics, kho bãi, nếu không cho thuê tài sản gắn liền với đất thì doanh nghiệp hoạt động như thế nào? Điều đó sẽ gây lãng phí nguồn lực xã hội rất lớn. “Tôi cho rằng lựa chọn phương án 2 là cơ sở pháp lý quan trọng để khai thông và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất QPAN, vừa thực hiện nhiệm vụ QPAN, vừa kết hợp phát triển KTXH, góp phần kiểm soát, ngăn chặn các sai phạm tiêu cực, thất thoát và lãng phí”, đại biểu Vũ Xuân Hùng nói.

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai) và đại biểu Đinh Văn Thê (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Gia Lai) cũng bày tỏ quan điểm ủng hộ phương án 2 vì tài sản gắn liền với đất là một phần vốn của doanh nghiệp. Nếu không cho doanh nghiệp sử dụng tài sản này để cho thuê, thế chấp góp vốn là không tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh, không phù hợp với Luật Doanh nghiệp.

Đất xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang   

Đại biểu Đinh Văn Thê bày tỏ thống nhất với các nội dung quy định tại Điều 79, Điều 125 liên quan tới đối tượng và chính sách để phát triển nhà ở cho LLVT. Đây là quy định rất cần thiết, tạo cơ sở pháp lý để Bộ Quốc phòng, Bộ Công an cũng như UBND các địa phương bố trí quỹ đất hợp lý làm nhà cho LLVT. Đồng thời cũng làm cơ sở để bảo đảm cho việc xây dựng, hoàn thiện và triển khai các chính sách thu hút nguồn nhân lực có chất lượng phục vụ và gắn bó lâu dài trong LLVT. Tuy nhiên, theo đại biểu Đinh Văn Thê, thực tiễn triển khai thời gian qua cũng cho thấy nhu cầu về nhà ở cho LLVT là rất lớn, trong khi quỹ đất của địa phương để bảo đảm cho việc này còn khá hạn chế. Nhiều địa phương có quỹ đất để bố trí thì số lượng đơn vị Quân đội, Công an trên địa bàn lại không lớn và nhu cầu không cao. Trái lại nhiều địa phương thiếu quỹ đất để làm nhà ở cho LLVT thì số lượng các đơn vị Quân đội, Công an đứng chân trên địa bàn lại đông, nhu cầu nhà ở lại lớn. Chính vì vậy, việc có cơ chế để Bộ Quốc phòng, Bộ Công an khi thực hiện trả đất cho địa phương theo quy hoạch có thể thống nhất với địa phương bố trí diện tích nhất định để làm nhà ở cho LLVT là hết sức cần thiết. Quy định này nhằm bảo đảm sự chủ động, phối hợp của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với các địa phương tùy thuộc vào khả năng, nhu cầu và số lượng nhà ở cần cho lực lượng của các đơn vị đứng chân trên địa bàn, giảm áp lực cho các địa phương, nhất là các đô thị, thành phố lớn.

Để chủ động bố trí quỹ đất, đại biểu Đinh Văn Thê đề nghị chỉnh lý, bổ sung khoản 4, Điều 201 theo hướng: Trường hợp thu hồi đất QPAN để thực hiện dự án phát triển KTXH vì lợi ích quốc gia, công cộng thực hiện dự án nhà ở cho LLVT thì không phải thực hiện việc sắp xếp, xử lý lại tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, không phải thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng công trình quốc phòng và khu quân sự theo quy định của Luật Quản lý, bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự mà Quốc hội chuẩn bị thông qua.

Đề nghị cấp “sổ đỏ” cho người đang sử dụng đất không có giấy tờ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền. Đa số ý kiến trong UBTVQH đề nghị quy định thời điểm công nhận quyền sử dụng đất đến trước ngày 1-7-2014.

 CHIẾN THẮNG