Thị trường Bất động sản kém thanh khoản khiến doanh nghiệp "tạm nghỉ đông"

Chia sẻ tại talkshow Thị trường Bất động sản (BĐS): Thanh lọc, Tồn tại và Phát triển do Dat Xanh Service tổ chức chiều ngày 14/11/2022, TS. Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI) đánh giá thị trường BĐS thời gian tới sẽ còn nhiều thách thức khó lường.

Bối cảnh kinh tế, địa chính trị thế giới nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục tăng cao… sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS trong nước, chưa kể cuối năm 2022 và trong năm 2023, Chính phủ sẽ tiếp tục tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý các sai phạm.

Thị trường kém thanh khoản khiến hoạt động của doanh nghiệp (DN) môi giới BĐS phải "tạm nghỉ đông". Số liệu thống kê cho thấy, 10 tháng của năm 2022, có gần 2.300 DN môi giới tạm dừng kinh doanh có thời hạn, tăng 52,8% và gần 1.000 DN hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 42% so với cùng kỳ năm trước. Rất nhiều DN còn hoạt động phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm nhân sự.

Trong khi DN "nghỉ đông" vì khó khăn, nhà đầu tư cũng e dè hơn và cẩn trọng trước biến động của thị trường. Chuyên gia BĐS cho rằng, các quyết định đầu tư cần được xem xét kỹ lưỡng dựa vào tình hình thực tế, nhà đầu tư cần cân nhắc khi muốn tham gia thị trường với mục đích đầu cơ. 

Trong giai đoạn này, theo khuyến nghị của FERI, khách hàng nên đầu tư với tầm nhìn dài hạn, tăng tính khả dụng và giá trị gia tăng của BĐS. Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định "xuống tiền", nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính.

Ngành BĐS "ngủ đông" kéo theo hệ quả là sự đóng góp của ngành vào nền kinh tế sụt giảm mạnh, vì BĐS là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1. Trước dịch, các ngành liên quan đến BĐS đóng góp 24% GDP. Năm 2021, kinh doanh BĐS góp 3,58% GDP, ngành xây dựng góp 5,95% GDP. Nhưng, 6 tháng đầu năm nay, đóng góp của ngành vào GDP liên tục giảm. Cụ thể, kinh doanh BĐS đóng góp vào GDP giảm còn 3,32%, ngành xây dựng giảm còn 5,44% GDP.

Các DN BĐS "ngủ đông" kéo theo sự sụt giảm hoạt động 40 lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế như hạ tầng, công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, vật liệu xây dựng, lưu trú - ăn uống, du lịch và tài chính - ngân hàng… 

Một trong những ngành có mối liên hệ mật thiết với BĐS là chứng khoán. Khi thị trường BĐS bước vào các chu kỳ sốt đất, VN-Index cũng lập các đỉnh mới. Đặc biệt, trong giai đoạn sốt đất lần thứ 4, VN-Index đạt 1.204 điểm, tăng 189% so với đỉnh cũ lập năm 2015.

Khi BĐS tăng giá, nhà đầu tư dư tiền sẽ đầu tư vào chứng khoán, và ngược lại khi thắng ở thị trường chứng khoán, nhà đầu tư chứng khoán cũng chuyển một phần lợi nhuận qua kênh BĐS. Và, khi BĐS "ngủ đông", chứng khoán cũng khó phát triển.

Tuy vậy, FERI cho rằng, thời gian này DN môi giới nên tập trung vào chuẩn hóa hoạt động đào tạo. Trong bối cảnh ngày càng nhiều quy định của pháp luật về chứng chỉ môi giới, việc tập trung đào tạo sẽ giúp DN xây dựng đội ngũ tinh thông chuyên môn, dày dạn kinh nghiệm, chuẩn hóa hành vi, ứng xử, phù hợp với quy định pháp luật. Đây cũng là cách củng cố nguồn lực cho tương lai.

Bên cạnh đó, DN cũng cần sàng lọc, tinh giảm hệ thống, chọn lọc nhân sự và chọn lọc chủ đầu tư uy tín, đủ năng lực triển khai dự án, đồng thời xây dựng chiến lược lâu dài cho DN. Thời gian trầm lắng cũng tạo cơ hội cho DN hoàn thiện hệ sinh thái ngành, ứng dụng công nghệ trong công tác bán hàng và quản trị DN. 

"Giai đoạn này là cơ hội tốt để các nhà môi giới học hỏi, phát triển, nâng cao chất lượng phục vụ và kỹ năng hành nghề. Cần kiên định với mục tiêu nghề nghiệp, đồng thời chú trọng xây dựng thương hiệu cá nhân, nâng cao kiến thức, tác phong, đạo đức hành nghề, không lừa dối khách hàng, không nói xấu đối thủ...

Đồng thời, nên tái định vị thương hiệu cá nhân thông qua việc tìm hiểu, nghiên cứu để lựa chọn các thị trường, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng, sở trường của bản thân cũng như lựa chọn đơn vị bán hàng có uy tín, chuyên nghiệp", TS. Phạm Anh Khôi tư vấn.

Đồng quan điểm, ông Trần Minh Hoàng - Phó tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam nói thêm: "Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội thông qua năm 2023 sẽ có những quy định rất chặt chẽ với hoạt động môi giới. Theo đó, sẽ xử lý nghiêm nhà môi giới không qua đào tạo, không có chứng chỉ hành nghề môi giới do cơ quan có thẩm quyền cấp. Vì vậy, trong thời điểm này, DN môi giới nên tập trung đào tạo, chuẩn hóa hoạt động để người môi giới phải là một nhà tư vấn BĐS, định giá BĐS, quản lý BĐS…"

Lê Vũ