Giải pháp nào để hạ nhiệt giá nhà ở?

Có hiện tượng đầu cơ, tạo giá ảo, thổi giá

Theo Bộ Xây dựng và khảo sát từ một số thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, quý III-2024 giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4-6% so với quý trước và 22-25% so với cùng kỳ năm 2023. Đặc biệt, một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35-40% tùy từng vị trí. Phân khúc căn hộ chung cư bình dân (mức giá dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán. 

Báo cáo của Savills Hà Nội, đơn vị chuyên về tư vấn BĐS, quý III-2024 giá chung cư tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng. Giá bán sơ cấp trung bình (do chủ đầu tư bán ra) hiện đang ở mức 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Một góc khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: TUẤN ANH

Làm rõ lý do giá nhà ở tăng cao, Bộ Xây dựng cho rằng, việc thiếu hụt nguồn cung chỉ là một trong những nguyên nhân. Giá bán BĐS tăng một phần do tăng chi phí liên quan đến đất đai cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Tại một số địa phương, khu vực, có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, trong đó, có việc nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá, trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm rồi có thể “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá nhằm thiết lập mặt bằng giá ảo để kiếm lời.

Ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, kết quả trúng đấu giá đất cao gấp nhiều lần giá khởi điểm làm tăng mặt bằng giá đất, BĐS, nhà ở của khu vực lân cận và địa phương, làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. 

Bên cạnh đó, còn có hiện tượng tạo giá ảo, thổi giá của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới BĐS, lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi. Biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... cũng dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang nhà, đất để làm nơi trú ẩn an toàn. Trước hiện tượng giá nhà ở tăng bất thường tại một số khu vực, dự án, khu chung cư trên địa bàn Hà Nội, Bộ Xây dựng đã đề nghị UBND TP Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch BĐS, môi giới BĐS trên địa bàn. Từ đó, có biện pháp chấn chỉnh và xử lý các hành vi vi phạm.

Báo cáo tóm tắt kết quả giám sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tám, Quốc hội khóa XV nêu rõ, bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường BĐS và nhà ở xã hội còn nhiều tồn tại, bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung-cầu; giá BĐS còn cao so với thu nhập của đa số người dân; nhiều khu đô thị bỏ hoang; quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập; chưa có phương án xử lý, giải quyết hiệu quả các khu chung cư cũ không bảo đảm điều kiện sống cho người dân; nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai. Các loại hình BĐS mới gặp nhiều vướng mắc pháp lý, thiếu quy định rõ ràng, cụ thể điều chỉnh.

Nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng, một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường BĐS nằm ở sự chồng chéo trong các quy định pháp luật dẫn đến lúng túng, khó khăn trong quá trình triển khai. Bên cạnh đó, còn có sự chưa đồng bộ, thiếu thống nhất giữa các quy hoạch, thiếu tầm nhìn dài hạn khiến các dự án nhà ở khó triển khai trong thực tế.

Đề xuất chính sách thuế với người có nhiều nhà, đất

Một trong những giải pháp để giảm giá nhà ở, BĐS và ổn định thị trường BĐS đang được cơ quan chức năng đề xuất là áp dụng công cụ về thuế. Ông Vương Duy Dũng cho biết, Bộ Xây dựng đề xuất nghiên cứu chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn với mục đích kiếm lời. Việc nghiên cứu chính sách này cần bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế... Giải pháp này nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ, tạo giá ảo, thổi giá, hỗ trợ người có nhu cầu thực về nhà ở có thể tiếp cận tốt hơn, giúp thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, đây là giải pháp phổ biến, nhiều nước trên thế giới đã, đang áp dụng và sẽ không đẩy giá nhà, đất tăng.

Một góc khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: TUẤN ANH

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, từ năm 2020 đến nay, thị trường BĐS rơi vào khó khăn và lệch pha cung-cầu, mất cân đối sản phẩm nhà ở. Thị trường BĐS phát triển mất cân đối, không bền vững bởi phân khúc nhà ở bình dân (bao gồm nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội) lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất nhưng trên thực tế lại quá ít, thậm chí trong vài năm gần đây không còn loại nhà này; trong khi phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì thực tế lại có tỷ lệ lớn nhất, khoảng 70-80%, áp đảo thị trường nhà ở.

Từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường BĐS và tiêu tốn nguồn lực lớn của xã hội. Vì thế, cần ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại để xác định thời hạn thực hiện từng thủ tục hành chính, khuyến khích các sở, ngành, quận, huyện giảm tối đa việc yêu cầu bổ sung hồ sơ quá nhiều lần, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tập trung tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho các dự án BĐS để tăng nguồn cung nhà ở. Việc tăng nguồn cung sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung-cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.

Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cũng đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp BĐS giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản. Doanh nghiệp BĐS cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân, giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia phát triển nhà ở xã hội để có thể tiếp cận gói tín dụng ưu đãi.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành liên quan và các địa phương để theo dõi sát diễn biến tình hình thị trường BĐS, qua đó kịp thời phát hiện các yếu tố bất thường, nghiên cứu, đề xuất Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ có các giải pháp phù hợp theo tình hình thực tế nhằm bảo đảm thị trường BĐS phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh.

MẠNH HƯNG